繼8月24日晚間對外披露2020年上半年業績報告后，8月25日上午，中梁控股在線上舉辦2020年中期業績說明會。會上，投資者和媒體對這家 “黑馬”房企較為關注的方向在于，近年來喊出“換倉二線”的中梁控股在疫情下取得的銷售成效如何?經過疫情沖擊，投資布局上有無調整?更重要的是，如何直面新千億房企普遍需要面對的負債攀升的難題。
銷售“四六開”
從銷售業績來看，2020年上半年，中梁控股實現合約銷售金額677億元，同比增長6.3%，完成全年1680億元銷售目標的40.3%;合約銷售面積約541萬平方米，合約銷售均價約12500元/平方米，同比上升18%。按照行業慣用的“四六開”業績評判，中梁控股2020年的中期業績表現算得上可圈可點。對于上半年的業績表現，中梁控股聯席執行總裁李和栗也給出了“符合預期”的中肯評價。
“從2020年初，我們的供貨目標就是‘四六開’，上半年供貨40%，下半年供貨60%。”李和栗于業績說明會上表示，疫情對中梁控股業績的影響主要是在首季度銷售，至5-6月該公司銷售已經實現了強力反彈。
據李和栗透露，受疫情影響，上半年中梁控股的交付有所受壓，但隨著疫情態勢向好，期內確認收入約237.6億元，較去年同期相比還是實現了16%的增長。同時，截至2020年6月末，該公司已簽約但未結轉合約銷售超過 2600億元，其中并表部分超過1800億元。
值得一提的是，在多項向好的盈利指標之中，中梁控股2020年上半年的毛利率卻有所下滑。據中報數據，期內毛利率為22.6%，相對去年同期下跌1.9個百分點。
“這反映了最近2-3年地價的上升及限價的政策。”對于小幅下滑的毛利率，中梁控股首席財務官游思嘉于業績說明會上如是解釋。
此外，游思嘉還透露，按照公司內部的預期，接下來中梁控股的毛利率水平應該會穩定在22%-25%水平。
順應周期 不拿地王
因為高周轉和深度下沉三四線城市，中梁在業內素有“小碧桂園”之稱。過往幾年間，中梁控股通過主動下沉布局三四線城市，也使得企業享受到了棚改貨幣化帶來的紅利。數據顯示，2016-2018年三年間，中梁控股實現了三級跳，以131%的復合增長率，由百億規模一躍成為千億房企。彼時在公開媒體報道中，該公司管理層也曾直言，2016-2018年，中梁控股主動下沉，落位三四線城市，看中的正是棚改貨幣化紅利。
但伴隨著2018年下半年棚改政策收緊，三四線城市房地產市場紅利退去，中梁控股開始迅速著手“換倉”，喊出了“提高城市能級，回歸二三線城市”的口號。
北京商報記者了解到，自2018年下半年起，中梁控股開始加大對二線城市的布局，在該年的新增土儲中，有三成貨值均位于二線城市。此后，二線土儲的占比更是進一步增長，在2019年中梁控股的新增土儲中，二線城市的占比已超過50%;而截至今年6月末，這一比例已經高達64%。
具體看中報，在土地獲取方面，2020年上半年，中梁控股的土地投資總額為394億元，共獲取土地56宗，總面積約為740萬平方米。其中，二線城市及三線城市占比超過90%，其中二線城市占比高達64%，三線城市占比為27%，四線城市僅為占比9%。
“上半年中梁新增土儲56宗，新增土儲面積740萬平方米，新增權益拿地銷售比58%，高于去年18個百分點，取地熱情較高，這主要是由于中梁控股2019年上市后，目前處于規模擴張階段。” 此外，貝殼研究院高級分析師潘浩向北京商報記者表示，在2020年上半年的拿地投資中，可見中梁控股的投資策略在于提升土地儲備城市能級，期內已經拉動二線城市取地金額占比提升17.2個百分點，至43.9%。
而從不同層級城市對合約銷售的貢獻度來看，“回歸二線”的成效也在持續顯現。中報數據顯示，2020年上半年，中梁控股在二線城市的銷售占比上升到43.9%，三線城市為45.2%，四線城市則降到10.9%。
就外界關注的后續投資布局的問題，中梁控股方面也于業績說明會上作出了回應，其對外披露了該公司拿地的四大參考項：首先是關注長江經濟帶，首選長三角，其次長江中游、成渝;二是關注中西部、環渤海，如：中西部首位度(行政中心)高，單核發展的省會、二線城市;三是重點投資二三線城市，特別是基本面好、市場容量大、收益有保障的城市;四是謹慎投資四線城市，重點考慮都市圈內供需比健康的城市。
“對于我們的投資策略，或者具體說二線城市的投資策略，我們整體還是比較堅持周期和結構的打法，順應市場的周期，尋找其中比較好的優質的結構。” 李和栗強調稱，中梁控股拿地遵循“堅持不拿地王，追求有性價比的土地”。
凈負債目標70%-80%
2020年上半年受新冠肺炎疫情影響，國內房地產行業受到一定沖擊，房企也更加關注穩健發展。中梁控股的管理層也在發布會上多次提及此發展思路，并表示，對于接下來公司的發展“不會太過悲觀，也不會太過進取”。
據游思嘉透露，接下來在銷售及投資方面會保持一定節奏，并將維持審慎的態度，目前已計劃用50%-60%來做投資，這取決于土地市場的吸引力。“公司的貨值供應在今年下半年到明年上半年還是比較平穩及平均的，所以我們不會急于買地投資?，F有的土儲已經可以為明年做到增量的要求，未來會隨行就市，保持合理的投資。”
同眾多發展中的新千億房企類似，中梁控股也面臨著負債提升的問題。據中報數據，截至2020年6月30日，中梁控股現金及銀行結余為350.21億元，已收客戶按金(合約負債)為1250.95億元;債務總額為528.09億元，凈負債比率為69.9%。在2019年底，該公司的凈負債比率為65.6%。
貝殼研究院數據顯示，受規模擴張發展影響，中梁在2020年上半年的資產負債率為90.11%，高于行業平均水平。潘浩指出，按照近期網傳的行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，中梁控股2020年中期數據約為90%，超過假定標準70%的閾值標準;第二項凈負債率約為84%，低于100%的閾值標準;第三項當期短債比約為1.62倍，優于1倍的標準。
“如果網傳規則為真，則中梁控股一項指標超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%。對于處于擴張階段的中梁控股在融資層面或將受到一定限制。”潘浩說道。
對于外界較為關注的負債及融資相關問題，中梁控股方面則于業績說明會上表態稱，當前已對債務結構作出了調整。根據介紹，2020年上半年，該公司新增境外融資渠道，境內非銀占比降低至31%，境內銀行貸款占比52%，境外優先票據占比15%。短債比方面，截至6月30日，一年內到期短債占總負債的比例為42%，相對去年底的53%也有了進一步的改善，預期短債比會繼續進一步的下降。當前，該公司已完成下半年到期境外債務再融資，同時正安排明年首季到期境外債務再融資。
“長遠來看，我們希望負債水平可以維持在70%-80%的水平，這在業內也是處于一個比較安全合理的水平。” 游思嘉表示，未來中梁控股會透過三個方向改善債務結構，包括繼續降低成本、改善對于境內非銀渠道的依賴度，同時也將著力改善現金短債比。
在知名地產分析師嚴躍進看來，在地產調控政策持續高壓以及境內融資渠道全面收緊之下，中梁控股上述針對債務結構的調整舉措將有助于提升企業安全邊際。“想要實現未來的規模增長，現階段房企都要繃緊資金安全這根弦。”
