我國城市更新的治理模式隨經濟社會的變遷呈現不斷演進的特征，下面就從城市更新所經歷的四個階段，以及我國城市更新中治理困境與挑戰等方面探析我國城市更新中治理演進的邏輯，闡述城市更新的本質和內涵。
第一階段1949-1989，政府主導下一元治理的城市更新：這一階段的治理特征為政府主導的一元治理模式，城市更新治理機制還不成熟，政府財政資金有限，大多是政府通過“自上而下”的強制性政令安排推動改造工作，忽視了社會和市場的力量，產權保護觀念淡薄。建設項目存在配套不全、破壞歷史文化環境等問題。
第二階段1990-2009，政企合作下二元治理的城市更新：主要采用政企合作下的二元治理模式，大體可分為“政府引導，市場運作”與“政府主導，市場參與”兩大類型。然而政府和開發商也存在結成“行政權力與資本的利益增長聯盟”趨勢，缺少對權利主體和公共利益的保障。項目建設存在減少或拖延配套設施建設、過度追求提高容積率等問題。
第三階段2010-2019，三方協商下多元治理的城市更新：這一階段的城市更新治理目標主要是應對土地資源緊張、用地低效、棚戶區老舊、生態破壞等問題，促進經濟和社會高效發展。然而城市更新多元參與機制尚未明確，部分政策仍存在定義模糊、操作性低等問題，自下而上的多元協商機制仍處在“非正式”探索階段，未形成正式的制度框架。重視經濟利益平衡，忽視了文化、社會、生態等多元發展目標，公共利益的保障力度不足。
第四階段2020年至今多方協同下多元共治的城市更新：這一階段我國的城市更新開始越發關注城市內涵發展，進一步強調以人為本，著重促進人居環境的改善和城市活力的提升，加強了對生態環境修復、歷史文化遺產保護、社會和諧與公平等多方面發展目標的關注。
縱觀我國城市更新70多年的城市治理歷程，經歷了政府一元主導到多元共治的過程，繼續走向以人民為中心的高質量城市更新。在多年的城市更新歷程中，我國城市更新總結了諸多經驗，也暴露了治理困境與挑戰。
首先，系統化的城市更新治理體系還未形成，一方面，國家層面缺乏頂層立法保障和指導方針；另一方面地方層面缺乏城市更新規劃體系與制度構建。此外，精細化的城市更新治理機制亟待完善，多元化的城市更新利益平衡機制仍不健全。
在我國城市更新發展，有一批規劃設計單位貢獻出了重要力量，以深規院來說，它對深圳城市更新乃至全國范圍的城市更新，均做出了重要貢獻。據悉，深規院近年來完成了《深圳華強北上步片區城市更新規劃》、《寶安區沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元計劃》、《深圳市羅湖區東曉街道金威啤酒廠城市更新單元規劃》、《車公廟城市更新統籌規劃》等眾多城市更新相關項目，為打造“宜居”深圳，營造更有更有吸引力的城市生活奉獻規劃設計力量。
新時代新發展，我國的城市更新在不斷發展和前進中獲得了許多寶貴的經驗，也面臨著新困境和挑戰。未來，需要從政策制度、規劃技術和實施機制等方面創新城市更新的治理機制，從而實現我國城市更新更高層次、更高質量的發展。
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