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事件：
8月27日，證監會發布優化IPO、再融資新監管安排。其中，對于金融行業上市公司或者其他行業大市值上市公司的大額再融資，實施預溝通機制，關注融資必要性和發行時機；突出扶優限劣，對于存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模...房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。
點評：
限制再融資新規不包括房地產上市企業，高層對房地產行業的呵護態度突顯。證監會周末發布重大政策調整，意欲活躍資本市場，提振投資者信心。其中對于存在破發、破凈、經營業績持續虧損的上市公司再融資有所限制。而考慮到房地產上市公司中，目前存在破發、破凈、經營業績近幾年持續虧損的比例較多；而前期出臺的金融支持房地產16條政策，房企融資“三支箭”等政策，對于房企再融資是持支持的態度，因此本次證監會發布的優化再融資新規中，特別豁免對于房地產上市公司的限制?？梢钥闯霰O管層對股市極力提振的同時，于房地產行業及房地產企業也作出充分考慮，高層對房地產市場及房企極為呵護，維持積極支持的態度不變。
2022年末，房地產金融十六條措施出臺，從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面，支持房地產市場平穩健康發展，其中提到支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。今年8月初，人民銀行在下半年工作會議上表示，下半年要支持房地產市場平穩健康發展，落實好“金融16條”。房企融資“三支箭”政策，則分別從銀行貸款、債券融資、股權融資三個層面支持房地產企業解決資金困難問題。而當前限制破發、破凈、經營業績持續虧損的上市公司再融資中也豁免了房地產上市企業，可見前期高層積極支持房企化解債務危機，放寬再融資政策的方向沒有改變。
根據我們統計，當前申萬房地產板塊個股中，118家上市房企其中約56家處于破凈狀態（截止至2023年8月25日收盤），破凈率為47%。根據2022年年報顯示，118家上市房企中出現虧損的為35家，占比為29%。當前房地產板塊整體估值水平處于歷史底部區間，破凈率接近一半，可以看出行情非常低迷。高層積極活躍資本市場，提振投資者信心；而一直以來房地產板塊走強也對市場活躍度，提振人氣及信心帶來正面刺激作用。放寬房企再融資政策貫徹一致，高層維持積極支持房企化解債務危機，對于樓市、宏觀經濟及股市均帶來正面影響，房地產板塊估值修復值得期待。
投資策略：我們認為，近期持續樓市優化政策疊加出臺，并且金九銀十即將帶來，購房者信心提振，樓市銷售有望回暖，將帶動房地產板塊估值修復。中長期來看，房地產市場持續平穩發展，同時隨著此輪房地產行業大規模洗牌出清后，行業將進入新的發展模式。剩下的經營穩健及優質房企將進一步搶占市場份額，獲得后續持續健康發展空間，并且將能享受估值重估機遇，值得關注。建議可關注經營穩健的頭部央國企及聚焦一二線城市的區域龍頭企業。
風險提示：（1）房地產優化政策出臺低于預期，“房住不炒”持續提及，地方政府救市政策落實及成效不足；（2）樓市銷售持續低迷，銷售數據不理想，開發商對后市較悲觀，開發投資持續走低；（3）房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現象持續出現；（4）經濟增速持續回落，失業率及降薪情況攀升，帶來購房需求及信心不足。
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